Son zamanlarda giderek artan kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıkları da beraberinde getiriyor. Bu nedenle, konu ile ilgili olarak gündeme getirilen yeni bir düzenleme ile davadan önce arabuluculuk yolu zorunlu hale getirilecek. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek olan bu düzenleme ile birlikte, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulması için öncelikli olarak arabuluculuğa başvurulması gerekecek. Konu hakkında açıklama yapan İstinye Üniversitesi Meslek Yüksekokulu Adalet Programı Başkanı Öğretim Görevlisi Vehbi Doğan, Adalet Bakanlığı verilerine göre bugüne kadar zorunlu arabuluculuğa başvurulan uyuşmazlıkların büyük bir kısmının başarılı bir şekilde çözüldüğünü ifade etti.
DAVALARDAKİ ARTIŞ AZALABİLİR
İstinye Üniversitesi Meslek Yüksekokulu Adalet Programı Başkanı Öğretim Görevlisi Doğan, TBMM'de kabul edilen kanun teklifi ile birlikte arabuluculuğun zorunlu hale getirilmesinin, davalardaki artışı azaltabileceğini söyledi. Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıkların da zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığını belirtti. Son zamanlarda Türkiye'de kira bedellerinin öngörülemeyecek kadar yüksek hızla arttığını da vurgulayan Doğan, konut sahiplerinin kiracılarını yüksek kira bedeli artışı için zorladığına veya tahliye amacıyla dava açtığına dikkat çekti. Zorunlu arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalardaki artışı azaltabileceğini, ancak tek başına yeterli olmayacağını belirtti. Arabuluculuk süreci içinde çözüme kavuşturulan kira uyuşmazlıklarının yüzde 69'unun olduğunu belirten Doğan, ekonomik durumun öngörülebilir hale gelmeden davalardaki artışın durdurulamayacağını ifade etti.
VEHBİ DOĞAN ARABULUCULUK SÜRECİYLE İLGİLİ ÖNEMLİ DETAYLAR VERDİ
İstinye Üniversitesi Meslek Yüksekokulu Adalet Programı Başkanı ve öğretim görevlisi olan Doğan, arabuluculuk süreciyle ilgili önemli detaylar paylaştı. Bu detaylar arasında, kiraya verenlerin (ev sahipleri) genellikle dava açan taraf olacakları ve arabuluculuğa zorunlu olarak başvuracakları yer alıyor. Kiracıların da başvuru hakkı olduğu ancak uygulamada genellikle ev sahiplerinin başvuracağı belirtiliyor.
ZORUNLU ARABULUCULUK FAALİYETİ NASIL GERÇEKLEŞTİRİLİR?
Zorunlu arabuluculuk faaliyeti Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Dairesi tarafından tutulan sicile kayıtlı arabulucular tarafından yerine getiriliyor. Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarında mevcut formu doldurmak suretiyle, fiziken ya da UYAP vatandaş portalından veya avukat vasıtasıyla UYAP avukat portalından güvenli elektronik imzalı olarak başvuru yapılabiliyor.
Arabulucunun görevi, taraflarla iletişim kurarak, onları toplantıya davet etmek ve arabuluculuk sürecini sonlandırmak. Ticari davalara ilişkin uyuşmazlıklar hariç, üç haftaya ek bir haftalık uzatma süresi sonrasında ve en fazla dört hafta içerisinde arabuluculuk süreci sona erdiriliyor.
Arabulucu, taraflar arasındaki iletişimi kurup, uyuşmazlıklarını kendilerinin çözmesini sağlıyor. Eğer taraflar süreç sonunda anlaşmazlığa düşerse, arabulucu tarafından düzenlenmiş son tutanak, mahkemede sunulmak zorunda kalınıyor. Kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda dava şartı olan arabuluculuk süreci de aynı şekilde yürütülüyor.
Doğan, yasal kira zam oranları hakkında önemli açıklamalarda bulundu ve konut ve iş yeri kiralarındaki artışların sözleşme ile belirlenebileceğini söyledi. Konut sahiplerinin yıllık TÜFE artışının altında olmak şartıyla her oranı belirleyebileceğini belirtti. Ayrıca, beş sene boyunca sözleşmeyle belirlenmiş olan artış oranına göre kira artışı yapılabileceğini söyledi. Beş seneden sonra ev sahibi, emsal koşullara göre kira tutarını artırmak istiyorsa, dava açarak hâkim kararı ile kira bedelini artırabilir. Mahkemenin belirlediği kira bedeli üzerinden, sözleşme ile belirledikleri artış oranları her kira dönemi başında uygulanmaya devam eder.
Doğan ayrıca, ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda çıkarabileceğini ve kiracının bu durumlarda ne yapması gerektiğini açıkladı. Kiraya veren ile kiracının serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde kira bedel artışını belirleyebileceklerini belirtti. TÜFE oranının üst sınır olduğunu ve kiracının bu sınırın üzerindeki artış oranlarını kabul etse bile fazla bölümünün geçersiz olduğunu söyledi. Beş seneden fazla sürmüş kira ilişkisinde, normal ekonomik koşullar altında emsal kiraların biraz altında olan bir artış talebini kabul etmenin kiracının faydasına olduğunu ifade etti. Ancak, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik koşulların kiracının faydasına mı yoksa zararına mı olduğunu kestirmenin biraz daha güç olduğunu söyledi.
Son olarak, ev sahibinin hiçbir gerekçe göstermeden, 11 kira yılının bitiminden üç ay kadar önce Noter yoluyla bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini talep edebileceğini belirtti. Ancak, kanunda bildirilen bazı özel koşullar dışında kiracının tahliye edilmesinin mümkün olmadığını sözlerine ekledi.
